Полезные материалы

Закон о комплексном развитии территорий

1. Суть закона о комплексном развитии территорий (КРТ), подписанного в 2023 году

25 декабря 2023 года был подписан Федеральный закон № 627-ФЗ, который внёс важные изменения в Градостроительный кодекс РФ и другие правовые акты для совершенствования механизма комплексного развития территорий. Он вступил в силу с 1 января 2024 года Минстрой Россииomorrss.ruГарантЗакон РФ.

Основные нововведения:

• Введено понятие «оператор комплексного развития территории» (оператор КРТ) — государственно контролируемое юридическое лицо, созданное РФ, субъектом РФ или муниципалитетом, с долей участия более 50 % КлеркЗакон РФАдвокатская газета.
• Оператор КРТ получает широкие полномочия:
• проведение торгов на право заключения договора КРТ и финишная заключительная стадия таких договоров omorrss.ruПарламентская газетаАдвокатская газетаВикипедия;
• возможность передавать в субаренду земельные участки (в государственной или муниципальной собственности) без согласия арендодателя — тем победителям торгов или дочерним обществам, которых сам оператор КРТ определяет omorrss.ruРоссийская газетаВикипедия;
• заключать соглашения с федеральными, региональными или муниципальными органами власти в рамках реализации решений о КРТ omorrss.ruРоссийская газетаАдвокатская газетаЗакон РФ.
• Упрощённые градостроительные процедуры:
• проектная документация может готовиться до формирования земельных участков, если уже есть утверждённая документация по планировке Минстрой РоссииНовострой;
• нет необходимости готовить проект межевания — земельные участки формируются по схеме расположения на кадастровом плане территории Минстрой России;
• допускается использование ранее утверждённой документации по планировке и синхронизация с инфраструктурными программами Парламентская газетаНовострой;
• все документы по КРТ должны размещаться в региональных ГИСОГД Минстрой России.

2. Кто такой оператор КРТ и его назначение

Оператор КРТ — это юридическое лицо, определяемое государством или субъектом, обладающее контролем (более 50 % капитала), которое обеспечивает реализацию решений о КРТ КлеркАдвокатская газетаЗакон РФ.

Его задачи и полномочия:

• Управление проектом КРТ от начала до конца:
• организация торгов и заключение договоров;
• субаренда участков без участия арендодателя;
• привлечение инвесторов или использование дочерних структур Адвокатская газетаРоссийская газетаЗакон РФ.
• Сокращение избыточной бюрократии и ускорение процедуры реализации проектов Минстрой РоссииНовострой.

3. Критерии для территории или вида деятельности в рамках КРТ

Закон № 627-ФЗ (2023) не устанавливает жёсткого перечня критериев для выбора территории или видов деятельности. Однако, из контекста и иных источников можно выделить следующее:

• Приоритет — территории, где можно создать жильё, инфраструктуру (социальную, коммунальную, транспортную) — всё для улучшения качества жизни и создания кумулятивного эффекта Минстрой РоссииПарламентская газетаНовострой.
• Включение ранее утверждённой документации (ДПТ, ППТ) ускоряет процесс и упрощает запуск проектов Парламентская газетаНовостройМинстрой России.
• Закон разрешает комплексное развитие населённых территорий, включая зоны с серветутами, прежнее промышленное использование и т. д. Парламентская газета.
• В Крыму, к примеру, комплексное развитие охватывает жилые и нежилые участки (см. далее пункт о практике) Минстрой России.

4. Какие объекты можно строить на территории КРТ

Закон прямо предусматривает размещение объектов:

• жилой застройки;
• социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры;
• коммерческих объектов (например, торгово-офисные помещения) Минстрой России+1Новострой;
• разнообразные виды объектов синхронизируются с развитием территорий, включая детсады, школы, скверы и пр. Минстрой России+1Парламентская газета;
• В Севастополе, например, планируются многоквартирные дома с коммерческими помещениями, торгово-офисное здание, дворы с игровыми и спортивными зонами Минстрой России.

5. Практика реализации КРТ в Крыму

• Первый проект реализуется в Севастополе: участок 2,5 га, где запланированы 24 000 м² жилья и 2 000 м² коммерческих объектов Минстрой России.
• Обозначено пять площадок с потенциальным градостроительным потенциалом 2,9 млн м², а фонд содействия реформированию ЖКХ предложил ещё две площадки для расселения аварийного и ветхого жилья Минстрой России.
• В проектах предусмотрены комплексные решения: жильё, коммерческие зоны и рекреационные пространства Минстрой России.

6. Кто является оператором КРТ в Крыму и кто утверждает проекты

По положению об КРТ в Крыму (ред. от 1 декабря 2023 года и далее) Документы ЦНТД:

• Уполномоченный исполнительный орган — Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым — занимается согласованием проектов КРТ, подготовленных главами местных администраций Документы ЦНТД.
• Решения о комплексном развитии территории принимаются:
• Советом министров Республики Крым, если:
• задействованы средства бюджета республики;
• реализация осуществляется юридическим лицом, определённым Республикой Крым;
• территория跨 муниципальных границ Документы ЦНТД.
• Глава местной администрации, если развитие территории локализовано и предусмотрено ГрК РФ Документы ЦНТД.
• Оператор КРТ: при реализации решения, обеспечиваемого оператором, он сам объявляет торги после заключения соглашения с Советом министров РК или главой местной администрации, согласно приложениям к положению Документы ЦНТД.

Этапы и структура КРТ в Крыму

Вывод: Закон № 627-ФЗ (2023) ввёл мощный механизм КРТ, где оператор играет ключевую роль в упрощении процедур и распределении ответственности. В Крыму реализация осуществляется через местные органы (министерства и администрации), а операторы КРТ назначаются и действуют на основании регионального порядка, согласованного с местными властями.

Если интересно, могу подробнее рассказать о конкретных проектах или региональной документации.